Il condominio in quanto sostituto d’imposta è tenuto a importanti adempimenti fiscali: effettuare e versare ritenute di acconto ogni qualvolta corrisponda compensi in denaro o in natura soggetti alle ritenute stesse con rilascio della relativa certificazione, nonché presentare la dichiarazione dei sostituti d’imposta (Modello 770). È pertanto necessario che il condominio abbia un codice fiscale. Questo deve essere richiesto dall’amministratore all’Agenzia delle Entrate presentando i suoi dati personali e il verbale dell’assemblea in cui risulta la sua nomina. In caso di sostituzione dell’amministratore del condominio sarà cura del nuovo rappresentante comunicare la variazione.
L’obbligo di effettuare le ritenute si verifica, ad esempio, in caso di corresponsione di somme o valori che costituiscono redditi di lavoro dipendente, come quelli pagati al portiere dello stabile o all’incaricato della pulizia, se quest’ultimo ha un rapporto di lavoro dipendente, ovvero in caso di pagamenti di somme o valori che sono redditi di lavoro autonomo, come quelli pagati all’amministratore stesso, o sulle corresponsioni di compensi relativi a contratti di appalto di opere e/o servizi. Per i condomini, con non più di otto condomini, privi di amministratore, le ritenute dovranno essere effettuate da uno qualunque dei condomini. Egli, utilizzando il codice fiscale del condominio, provvederà ad applicare le ritenute alla fonte, a effettuarne i relativi versamenti e a presentare la dichiarazione dei sostituti d’imposta per le ritenute, i contributi e i premi assicurativi.
Diversamente, per i condomini con più di otto condomini, per i quali c’è l’obbligo di nominare l’amministratore e per quelli con non più di otto condomini che hanno provveduto a nominare l’amministratore, il soggetto normalmente incaricato dal condominio a porre in essere gli adempimenti delle funzioni di sostituto d’imposta è l’amministratore, già tenuto a comunicare gli acquisti effettuati nell’anno solare e i dati dei relativi fornitori nonché, in forza di altre disposizioni di legge a eseguire gli adempimenti previsti in materia contributiva nei confronti degli istituti previdenziali. Gli uffici dell’Agenzia delle Entrate possono, inoltre, richiedere agli amministratori di condominio dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale. L’obbligo di effettuare le ritenute si applica anche al supercondominio e al condominio parziale.
In tali ipotesi, ove sia ravvisabile una gestione autonoma delle parti interessate tale da richiedere adempimenti nettamente separati da quelli assolti dal condominio generale, il supercondominio e il condominio parziale rilevano come distinti sostituti d’imposta e hanno l’obbligo di richiedere un proprio codice fiscale.
Gli obblighi di sostituzione d’imposta, invece, non si applicano:
● alle comunioni ereditarie sugli immobili anche quando più coeredi sono comproprietari in parti uguali dell’intero stabile;
● alle comunioni diverse da quelle che si costituiscono forzosamente sulle parti comuni degli edifici.
Infatti, in entrambi i casi, non si è di fronte a più proprietari di diverse unità, così da avere delle parti comuni a tutti, bensì a una pluralità di soggetti indistintamente proprietari di tutto lo stabile, ivi comprese le parti comuni.